Arrendamientos Urbanos

Investigación de Arrendamientos Urbanos para pruebas de uso fraudulento de la vivienda, subarriendo no autorizado, duplicidad de domicilio, y mucho más.

En nuestros días, el escenario del mercado de alquiler está caracterizado por la coexistencia de dos tipos de contrato de arrendamiento de vivienda totalmente diferenciados. Por un lado, encontramos la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1964, parcialmente modificada por el Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, del 30 de abril, y por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos que rige en la actualidad, aprobada en el año 1994.

Los contratos de alquiler a los que es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”, son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre, cuya característica principal y objeto de numerosos quebraderos de cabeza para los arrendadores, es la prórroga forzosa del contrato si el inquilino así lo desea, quedando supeditada esta decisión únicamente a su voluntad, por lo que la extensión del contrato puede prolongarse hasta el fallecimiento del inquilino e, incluso, más allá, a través de otras dos subrogaciones a favor de cónyuges, descendientes o ascendientes, por lo general. Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento vigentes de aquella época que resultan muy beneficiosos para los inquilinos, pero muy perjudiciales para los propietarios.

Las características y diferencias entre ellas, a fin de facilitar su comprensión, las enumeramos a continuación:

Ley de arrendamientos urbanos de 1964: prórroga sometida a la voluntad del inquilino. Denominados contratos de alquiler de renta antigua, se caracterizan por su larga duración, prórrogas indefinidas y casi nulas posibilidades de incrementos de precios.

Decreto-ley 2/1985: se eliminó la prórroga forzosa y se determinó que la duración del contrato se debía acordar entre arrendador y arrendatario.

Ley de arrendamientos urbanos de 1994: se estableció una duración del contrato de alquiler de cinco años, pasando a ser tres años con la modificación de 2013 (con prórrogas de tres años y de un año, respectivamente, según los casos), y una ulterior modificación de las prórrogas en 2019, posibilitando la opción de ser prorrogado otros cinco años (con variaciones en función del carácter tácito o no de la prórroga o si se trata o no de una persona jurídica.

Sin embargo, todas estas modificaciones no afectan al vencimiento de los contratos de arrendamiento de renta antigua, si bien algunas disposiciones de la LAU de 1994 sí que restringen su aplicación. Es decir, todos los contratos de alquiler con fecha de firma anterior al 9 de mayo de 1985 se siguen regulando por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 pero con algunas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la ley de 1994.

Ante una situación de conflicto entre propietario e inquilino, será el propietario del inmueble quien deba reunir pruebas suficientes para acreditar que el arrendatario está destinando el inmueble para fines distintos de los pactados en contrato o realizando actividades no consentidas dentro de la vivienda.

En Centinela Detectives te ofrecemos la mejor solución para reunir las pruebas necesarias que permitan resolver el contrato de arrendamiento con todas las garantías.

El detective privado como herramienta de los propietarios para solventar disputas irresolubles con sus inquilinos.

Son varias las causas que posibilitan la resolución de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda desde el punto de vista del arrendador.

Como regla general, dicho contrato finalizará a la conclusión del plazo establecido entre las partes o bien en caso de que se decida de común acuerdo no prorrogar el mismo. Sin perjuicio de lo anterior, el contrato podrá resolverse de manera anticipada si concurren una serie de circunstancias tanto por parte del arrendatario como del arrendador.

Según el tipo de contrato de que se trate, será de aplicación la normativa anterior o la ley vigente.

Así, entre las causas de resolución anticipada en los contratos regulados por la LAU del 1994 encontramos las siguientes:

Falta de pago de la mensualidad
Realización de obras sin consentimiento.
Actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
Cesión o subarriendo del inmueble.

Por su parte, en lo referido a los contratos sometidos a la LAU de 1964, se podrán resolver por las mismas causas ya citadas, además de por las siguientes circunstancias, en las que no se podrá dar la prórroga forzosa y, en consecuencia, permitirá la resolución del contrato:

Necesidad de vivienda para uso propio (del arrendador) o para ocupación de un familiar directo (ascendientes o descendientes naturales).
Falta de pago por parte del inquilino de las rentas que le corresponden.
Subarriendo del arrendatario a un tercero para obtener un beneficio económico.
Residencia en el inmueble inferior a seis meses en el curso de un año e incapacidad de justificar tal ausencia.
Ocupación por parte del inquilino de dos o más viviendas en la misma población sin que sean necesarias todas ellas para satisfacer sus necesidades.
Proyecto de derribo de la finca por parte del propietario para edificar otra.

Tipos de investigaciones ejecutadas desde nuestra agencia de investigación privada

El propietario que desee instar la resolución del contrato de arrendamiento deberá contar con los medios de prueba suficientes que acrediten que, en efecto, se está produciendo una irregularidad por parte del arrendatario, en pos de obtener una sentencia estimatoria en un eventual procedimiento judicial o como arma de negociación extrajudicial.

En este contexto, nuestros servicios de investigación privada se constituyen como una vía solvente y de garantías para atajar estos problemas, los cuales abarcan la investigación de los siguientes aspectos:

Duplicidad del domicilio

Demostrar que el inquilino con un contrato de renta antigua reside de facto en la vivienda, si la ha cedido, subarrendado, etc., al objeto de determinar si está obrando de mala fe y en realidad no hace uso de ella residiendo en otro lugar distinto con el único fin de mantener un precio de alquiler irrisorio muy por debajo del precio actual de mercado, de manera que la confirmación de la existencia de duplicidad de domicilio en estos casos permita la resolución del contrato.

Explotación para fines no pactados

Actividades realizadas en el inmueble no consentidas expresamente en el contrato de alquiler y que pueden acarrear consecuencias legales para el propietario como consecuencia de dicha actividad, que en ocasiones, se trata de actividades ilegales o clandestinas.

Subarriendos

Realquileres a terceros no permitidos o realizados bajo prohibición expresa en el contrato suscrito entre las partes. En caso de subarriendos permitidos, se podrá verificar el correcto cumplimiento de las condiciones y límites impuestos.

Cesiones y traspasos no autorizados

Cesiones o traspasos de negocio efectuados de manera opaca sin el consentimiento del propietario con el fin de eludir la retribución económica que a éste le corresponde.

Informes de solvencia de arrendatarios (Informe Inquilino)

Averiguación de antecedentes del potencial futuro inquilino, aportando datos sobre su nivel de solvencia, posibles impagos de anteriores arrendamientos o cualquier tipo de incidencia relacionada.

Ejecución de obras sin permiso

Verificación de la realización de obras en la vivienda arrendada sin la preceptiva comunicación y autorización del arrendador.

Actividades contrarias al orden social

Acreditación de todas aquellas prácticas o conductas que sean consideradas ilícitas, incívicas, nocivas o molestas, en cuyo caso se abrirá la posibilidad de resolver el contrato.

Aportamos las pruebas e información de carácter legal para poder alcanzar una solución efectiva al problema, estableciendo puntos de encuentro y negociación entre arrendador y arrendatario y, en último término, ofreciendo soporte legal en caso de iniciar acciones judiciales. No dudes en ponerte en contacto con nosotros, contamos con la experiencia y conocimiento amplio de la Ley de Arrendamientos Urbanos para detectar la existencia de irregularidades dentro del marco de aplicación de la citada ley.